Sunrise Manor se encuentra entre las comunidades no incorporadas más grandes del condado de Clark. También alberga una de las mayores concentraciones de parques de casas prefabricadas en todo el valle de Las Vegas. Si recorre las carreteras Nellis, Lamb, Sahara y Boulder, verá un parque tras otro. Muchos de ellos datan de hace décadas. Muchos aún conservan el asfalto original, el alumbrado público original y los pedestales de servicios públicos originales. Es ahí donde comienzan la mayoría de las reclamaciones por lesiones en parques de casas móviles.
Las lesiones en esos parques se encuentran en una laguna que la mayoría del contenido sobre responsabilidad civil en internet ignora. En un caso típico de resbalón y caída en Nevada, una sola empresa controla toda la propiedad. Por lo tanto, la pregunta es simplemente si esa empresa mantuvo su piso en condiciones seguras. En un parque de casas prefabricadas, el residente generalmente es propietario de la vivienda, pero alquila el terreno. Este hecho divide la responsabilidad en dos. Cambia a quién se demanda y qué se debe probar. También cambia dónde se traza la línea divisoria entre el problema del operador del parque y el del propietario.
Por qué una lesión en un parque de casas móviles no es un caso común de resbalón y caída
La responsabilidad civil por daños en propiedades en Nevada comienza con el control. El propietario u ocupante de una propiedad tiene el deber de brindar un cuidado razonable a las personas que se encuentran legalmente en ella. El alcance de este deber depende de las áreas que el propietario controla. En un parque de casas prefabricadas, el operador controla las vías internas, los estacionamientos y espacios para visitantes, la lavandería, la casa club, la piscina y su terraza, y el área de correo. También controla los senderos, la iluminación, el cercado perimetral y la infraestructura de servicios públicos compartida. Por su parte, el residente controla la casa, el porche y las escaleras que instaló, el toldo y el cobertizo. El residente también controla todo lo que coloca en su propio terreno. Nuestra página de abogados de lesiones personales en Las Vegas recopila los aspectos fundamentales que rigen cada reclamación por lesiones en Nevada.
Esa distinción no es solo una cuestión de sentido común. Nevada cuenta con un capítulo específico de la ley para estos arrendamientos, el Capítulo 118B de los Estatutos Revisados de Nevada (NRS). Este capítulo regula las relaciones entre arrendadores y arrendatarios en parques de casas prefabricadas. Complementa la legislación sobre negligencia común, en lugar de reemplazarla. Un caso de lesiones en un parque de casas prefabricadas generalmente se desarrolla en ambos ámbitos simultáneamente. Por un lado, está el deber general de diligencia razonable que todo ocupante en Nevada. Por otro, están las obligaciones específicas de mantenimiento que la Legislatura incluyó en el Capítulo 118B de los NRS.
Lo que la ley de Nevada exige que un operador de parques mantenga
El NRS 118B.090 establece las responsabilidades de mantenimiento del propietario en un parque de casas prefabricadas en términos inusualmente concretos. Según esta sección, el propietario debe mantener todas las áreas comunes del parque limpias y seguras. Asimismo, debe mantener en buen estado de funcionamiento todas las instalaciones eléctricas, de plomería y sanitarias, los electrodomésticos y las instalaciones recreativas que proporcione. El propietario debe mantener los buzones individuales en un lugar seguro donde se le entrega el correo para su distribución. Finalmente, el propietario debe mantener todos los accesos para vehículos dentro del parque y las aceras adyacentes a la calle.
La ley también abarca el subsuelo. El NRS 118B.090 establece que el mantenimiento de las áreas comunes incluye mantener en buen estado de funcionamiento cualquier aparato de servicio público, ya sea aéreo o subterráneo, ubicado en cada lote de casa prefabricada, hasta el punto de desconexión. Esto aplica siempre que dicho aparato no sea una parte integrante de la vivienda. Excluye los aparatos que el inquilino haya dañado. Por lo tanto, en la práctica, esta redacción es muy importante. Un pedestal eléctrico levantado o expuesto, una caja de medidor de agua hundida, una zanja de gas colapsada o una puerta de pedestal sin asegurar en un lote suelen ser la causa exacta de la caída o la quemadura. Sin embargo, la primera respuesta del parque suele ser que todo lo que se encuentra en un lote alquilado pertenece al residente.
Los fallos comunes en las áreas que realmente generan reclamaciones aquí
En los parques más antiguos del sur de Nevada, los peligros recurrentes son los mismos. Asfalto agrietado y levantado en los carriles interiores. Allí, décadas de calor veraniego y escorrentía monzónica han roto la superficie formando un borde que atrapa un dedo del pie. Reductores de velocidad que se han desmoronado en los bordes. Farolas que llevan meses apagadas. Eso deja el camino entre la lavandería y el lote de un residente sin iluminación después del anochecer. Edificios de lavandería con una fuga crónica y sin alfombra, sin cono y sin desagüe. Terrazas de piscinas con bordes levantados, un pestillo de puerta roto o una marca de profundidad faltante. Escaleras y pasamanos de madera o metal en la casa club o la oficina que se han aflojado y que nadie volvió a anclar. Cajas de válvulas de riego descubiertas y arcenes erosionados donde un carril se encuentra con la grava.
Cada una de estas condiciones es común en la zona. Si alguna de ellas causó una lesión real, se encuentra dentro de las obligaciones de mantenimiento del operador. El marco general para probar este tipo de casos es el mismo que se describe en nuestra guía sobre reclamaciones por accidentes de resbalones y caídas en Las Vegas . La capa del parque de casas prefabricadas se sitúa entonces encima.
Demostrando que el parque conocía el defecto.
La notificación es determinante en la mayoría de estas reclamaciones. En Nevada, el propietario no se convierte en asegurador de todas las personas que se encuentren en la propiedad. Para obtener una indemnización por una condición peligrosa, la persona lesionada generalmente debe demostrar que el propietario u ocupante creó dicha condición o tenía conocimiento de ella. También puede demostrar que el propietario u ocupante debería haber tenido conocimiento de ella. Esto último se aplica cuando la condición existía desde hacía el tiempo suficiente como para que una inspección razonable la hubiera detectado. Un charco que apareció hace dos minutos es un ejemplo. Un bache que se ha estado agrandando durante tres años es otro.
Esa distinción es la razón por la que las reclamaciones por lesiones en parques de casas móviles en Sunrise Manor suelen ser más sólidas que las de una caída similar en el pasillo de un supermercado. Los defectos casi nunca son repentinos. El deterioro en un parque es lento, visible y documentado por los residentes. La evidencia generalmente se encuentra en lugares donde el parque preferiría que no se buscara.
Dónde suele encontrarse la prueba de notificación
- El propio sistema de quejas del parque. Solicitudes de mantenimiento por escrito, órdenes de trabajo, correos electrónicos y mensajes de texto al administrador del parque, así como sus respuestas. Muchos parques utilizan un portal o un buzón de solicitudes en papel, y estos registros son accesibles.
- Testimonios de la asociación de inquilinos y de los vecinos. Los residentes de toda la vida pueden dar fe de que una luz lleva apagada desde el verano pasado o de que la misma esquina se inunda cada temporada de lluvias. En un parque donde la gente ha vivido en el mismo terreno durante quince años, ese testimonio resulta inusualmente creíble.
- Incidentes previos. Otras caídas en el mismo lugar, otros informes a la oficina y cualquier historial de reclamaciones de seguros que tenga el operador.
- Historial de reparaciones. Las facturas de los contratistas de pavimentación, electricidad y plomería muestran qué reparaciones decidió realizar el parque y cuáles pospuso. También muestran qué elementos, según los contratistas, necesitaban ser reemplazados.
- Fotografías a lo largo del tiempo. Los residentes fotografían sus terrenos constantemente. Las fotos antiguas tomadas con el móvil permiten determinar cuánto tiempo lleva allí una grieta, un agujero o un poste oscuro. Lo mismo ocurre con las imágenes de los mapas a nivel de calle.
Registros de la Oficina de Cumplimiento del Código del Condado de Clark como prueba externa
Debido a que Sunrise Manor no está constituido como municipio, el condado, en lugar de la ciudad, se encarga del cumplimiento de los códigos, los permisos de construcción y la eliminación de molestias en estas propiedades. Puede solicitar expedientes de quejas, notas de inspección, notificaciones de infracción, registros de permisos para trabajos en piscinas y electricidad, y correspondencia relacionada con la eliminación de molestias. La ley de registros públicos de Nevada, en el Capítulo 239 de los Estatutos Revisados de Nevada (NRS), proporciona el mecanismo para obtener registros gubernamentales que no son confidenciales. Una notificación de infracción emitida al parque por una puerta de piscina rota o una reparación eléctrica fallida meses antes de la lesión constituye una prueba contundente de que se tuvo conocimiento de la infracción. Esto se debe precisamente a que no provino del demandante.
Existe un punto relacionado en los estatutos. El NRS 118B.040 exige que el contrato de arrendamiento del lote incluya varios puntos. Uno de ellos es información sobre el procedimiento mediante el cual un inquilino puede denunciar una molestia o una infracción de los códigos de construcción, seguridad o salud ante las autoridades competentes. Un parque que proporciona esta información y luego ignora las denuncias resultantes tendrá dificultades para presentar su caso ante un jurado.
La cláusula del contrato de alquiler del lote que dice que el parque no es responsable
Casi todos los contratos de alquiler de parcelas incluyen una cláusula que estipula que el parque no se hace responsable de las lesiones que ocurran en sus instalaciones. O bien, indica que el inquilino indemnizará al parque, o que el uso de la piscina, la lavandería o las áreas comunes corre bajo su propio riesgo. Los residentes leen esta cláusula y dan por sentado que el asunto está resuelto antes de empezar. En Nevada, esta suposición suele ser errónea.
El artículo 118B.050 de los Estatutos Revisados de Nevada (NRS) enumera las cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de terrenos para casas prefabricadas. Entre ellas se encuentra cualquier cláusula en la que el arrendatario acepte la exención o limitación de responsabilidad del arrendador conforme a la ley. Lo mismo ocurre cuando el arrendatario se compromete a indemnizar al arrendador por dicha responsabilidad o sus costos relacionados. Ambas cláusulas se aplican cuando la responsabilidad se basa en un acto u omisión del arrendador, su agente o empleado. Dicho artículo anula las cláusulas en las que el arrendatario acepta renunciar a los derechos o recursos previstos en el capítulo. Asimismo, establece que el arrendatario puede recuperar los daños y perjuicios reales derivados de la aplicación de dicha cláusula.
Las normas del parque de pruebas deben aprobarse.
Las normas del parque reciben un trato similar. El artículo 118B.100 de los Estatutos Revisados de Nevada (NRS) permite al propietario establecer normas sobre el uso del terreno y las áreas comunes. Sin embargo, exige que dichas normas guarden una relación razonable con su propósito y que el propietario las adopte de buena fe. No pueden tener como objetivo evadir ninguna obligación legal del propietario. Además, el propietario debe hacerlas cumplir de manera uniforme a todos los inquilinos. Una norma creada para transferir el mantenimiento de las áreas comunes a los residentes no supera esta prueba.
Nada de esto implica que la culpa sea automática. Significa que el párrafo estándar no es el final de la investigación. No debe abandonar una reclamación solo porque un gerente se lo haya señalado. Quizás esté decidiendo con quién hablar sobre una lesión en un parque. Si es así, nuestra lista de preguntas para hacer antes de contratar a un abogado especializado en responsabilidad civil por accidentes en propiedades es un buen punto de partida.
Cómo identificar a los demandados adecuados cuando una empresa gestora administra el parque.
Con frecuencia, una entidad inversora de otro estado es propietaria de un parque Sunrise Manor. Una empresa de gestión de Nevada o de la región se encarga de su administración diaria, con un administrador residente que puede ser el propio residente. Demandar únicamente por el letrero de la entrada es un error común y costoso, ya que la entidad que aparece en el letrero podría ser un nombre comercial sin activos ni pólizas.
Varias fuentes suelen identificar a las partes correctas. El NRS 118B.040 exige que el contrato de alquiler indique el nombre y la dirección del propietario del parque de casas prefabricadas y de su agente autorizado. Esta suele ser la vía más rápida para localizar al verdadero propietario. El Tasador y Registrador del Condado de Clark muestra el título de propiedad y cualquier transferencia. Una búsqueda comercial en la Secretaría de Estado de Nevada muestra el estado de la entidad, su agente registrado para notificaciones y sus administradores. La División de Vivienda de Nevada administra los asuntos relacionados con las casas prefabricadas para el Departamento de Negocios e Industria. Es otro punto de referencia para los residentes que se enfrentan a problemas con el estado de los parques. Su programa de Defensores de Vivienda Asequible es uno de los recursos estatales disponibles para los residentes de viviendas asequibles, incluidas las casas prefabricadas.
Según las circunstancias, los demandados correctos pueden incluir a la entidad propietaria y a la empresa administradora. También pueden incluir a un contratista de mantenimiento cuyo pavimento o instalación eléctrica defectuosa creó el peligro. En un caso relacionado con piscinas o casas club, un proveedor de servicios también debe figurar en la lista. Las normas de descubrimiento de Nevada permiten la modificación de la demanda. Sin embargo, identificar al operador a tiempo protege la notificación a la aseguradora. Además, preserva la evidencia antes de que el parque repavimente el carril o reemplace el pedestal que le causó la lesión.
Plazos, responsabilidad compartida y qué pueden abarcar estas reclamaciones.
El plazo para presentar una demanda por lesiones personales en Nevada es de dos años según NRS 11.190(4)(e). Este plazo comienza a correr mientras el residente continúa comunicándose con la oficina para obtener una reparación. Mientras tanto, los parques no tienen prisa por resolver nada. Si una entidad gubernamental, en lugar de una empresa privada, es propietaria u operadora del parque, se aplica un conjunto de reglas diferente. Estas incluyen las disposiciones sobre reclamaciones de NRS 41.036 y el límite de daños de NRS 41.035. Dicho límite establece un máximo de $200,000 por reclamante para la indemnización por daños y perjuicios contra el Estado o una subdivisión política, sin incluir intereses. También prohíbe los daños punitivos.
Nevada aplica la negligencia comparativa modificada según NRS 41.141. Si usted tiene parte de la culpa, su indemnización se reduce según su porcentaje de culpa. Si su porcentaje excede la culpa combinada de los demandados, no recibe ninguna indemnización. En los casos de parques, la defensa argumenta con frecuencia que usted sabía que la grieta estaba allí. Afirma que usted había caminado por ese camino miles de veces. También argumenta que usted estaba afuera después del anochecer por decisión propia, o que debería haber usado el camino iluminado. La familiaridad con un peligro es un argumento basado en porcentajes, no una prueba definitiva.
Las pérdidas indemnizables generalmente incluyen la atención médica pasada y futura, la pérdida de salario y de capacidad de ganancia, así como el dolor y el sufrimiento. No publicamos valores estimados, ni nadie más debería hacerlo. Esto se debe a que el resultado en cada caso depende de la lesión, el tratamiento, la responsabilidad compartida y las pruebas. Los residentes también preguntan cuánto dura el proceso. Nuestra descripción general de la duración de un caso de lesiones personales en Nevada explica las etapas realistas.
Qué hacer en los primeros días después de una lesión en el parque
- Busque atención médica y describa con exactitud dónde y cómo ocurrió la lesión, para que el informe coincida con la escena.
- Fotografía la afección desde diferentes distancias y ángulos, con la misma iluminación con la que te lesionaste. Coloca algo en el encuadre para tener una referencia de tamaño.
- Informe del incidente a la oficina del parque por escrito y guarde una copia, incluso si un gerente se ofrece a resolverlo verbalmente.
- Anote los nombres y números de lote de los vecinos que vieron el desprendimiento o que se han quejado de la misma situación.
- No laves los zapatos ni la ropa que llevabas puestos.
- No proporcione ninguna declaración grabada a la aseguradora del parque ni firme ningún documento de exención de responsabilidad antes de comprender la reclamación.
Cómo hablar con un abogado especializado en lesiones personales en Nevada sobre reclamaciones por lesiones en parques de casas móviles.
Si sufrió una lesión en una carretera, acera, escalera, lavadero, terraza de piscina o pedestal de servicios públicos en una comunidad de casas prefabricadas en Sunrise Manor o en cualquier lugar del condado de Clark, The Bourassa Law Group ofrece una consulta gratuita. Revisaremos lo sucedido y determinaremos qué condiciones estaban bajo el control del parque y cuáles eran responsabilidad del propietario. También identificaremos al propietario y a la empresa administradora de la propiedad, y presentaremos las reclamaciones de conservación antes de que se realicen las reparaciones y se pierdan los registros. La consulta es gratuita y sin compromiso.
Este artículo contiene información general sobre la ley de Nevada y no constituye asesoramiento legal. Su lectura no crea una relación abogado-cliente. Cada caso depende de sus propias circunstancias, por lo que le recomendamos consultar con un abogado con licencia en Nevada sobre su situación particular.
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