Una caída en un escalón sombreado de una pérgola en un parque de la urbanización Summerlin. Un resbalón en la terraza mojada de una piscina cerca de West Charleston, o un golpe en la cara en un sendero sin iluminación que conecta dos urbanizaciones. Las reclamaciones por lesiones en Summerlin HOA parecen simples casos de resbalones y caídas hasta que intentas identificar al responsable. En una comunidad planificada como Summerlin, casi nunca hay una sola entidad que controle el terreno donde te caes. Hay una asociación principal por encima de ti, una urbanización o subasociación al lado, y una empresa de administración profesional que gestiona el día a día. También hay una serie de proveedores contratados para jardinería, mantenimiento de piscinas, control de accesos, iluminación y limpieza. Cada uno de ellos depende de los demás. Pero los documentos que deciden quién paga realmente datan de años anteriores a tu lesión.
Esta guía explica cómo la ley de Nevada trata estas reclamaciones y quiénes suelen ser las partes involucradas. También explica cómo las solicitudes de información bajo el Capítulo 116 de las Leyes Revisadas de Nevada (NRS) pueden proporcionarle registros de mantenimiento, actas de juntas, informes de incidentes previos y contratos con proveedores antes de presentar una queja. Los fundamentos de las reclamaciones por daños en las instalaciones en casos como este se encuentran en nuestra página de abogados especializados en resbalones y caídas en Las Vegas.
¿Quién es el verdadero dueño del terreno sobre el que te caíste en Summerlin?
La primera pregunta en las reclamaciones por lesiones en Summerlin HOA no es qué sucedió, sino en qué parcela se encontraba usted. Summerlin no es una sola entidad legal. Partes se encuentran dentro de los límites de la ciudad de Las Vegas y otras en el condado de Clark, que no está incorporado. El sistema de senderos también serpentea entre vías públicas, parques públicos y áreas comunes de asociaciones privadas, sin señalización que indique la diferencia. Nuestra página de abogados de lesiones personales en Summerlin cubre los aspectos específicos de este tipo de reclamaciones.
Esa distinción cambia por completo el caso. Supongamos que el parque es un parque público exclusivo propiedad de la ciudad de Las Vegas o del condado de Clark. En ese caso, la demanda se interpone contra un organismo gubernamental. Se aplican los procedimientos de reclamación del NRS 41.036 y el límite de daños del NRS 41.035. Dicho límite fija la indemnización por daños y perjuicios contra el Estado o una subdivisión política en $200,000 por demandante, sin incluir intereses. También prohíbe los daños punitivos. Si la zona verde, de aspecto similar, es un elemento común de una asociación, nada de esto se aplica. En su lugar, se trata de una demanda ordinaria de responsabilidad civil por daños en propiedades en Nevada contra una corporación privada sin fines de lucro y sus contratistas.
Para aclarar esto cuanto antes, una forma práctica es consultar el registro catastral del condado de Clark. Otra opción es revisar la declaración registrada de convenios, condiciones y restricciones, así como sus planos adjuntos, en la oficina del registrador del condado de Clark. Una tercera opción es leer el mapa de la comunidad. Este identifica qué elementos comunes conservó la asociación principal y cuáles se transfirieron a una asociación vecinal. Haga esto antes de enviar una sola carta. Una reclamación dirigida a la asociación equivocada le hará perder meses valiosos.
Los demandados estratificados en una reclamación por lesiones en un área común
Una vez que se conoce la parcela, la lista de acusados generalmente se va completando por capas.
- La asociación maestra. Generalmente, son responsables del sistema de senderos de toda la comunidad, las zonas de amortiguación paisajísticas principales, los monumentos de entrada y las instalaciones compartidas.
- La aldea o subasociación. A menudo, es responsable del parque del vecindario, la piscina privada, la puerta perimetral y las calles interiores de una urbanización cerrada.
- La empresa de gestión profesional. Contratados mediante un contrato de gestión, suelen ser la entidad que recibe las órdenes de trabajo, registra las quejas y programa las reparaciones. En Nevada, la División de Bienes Raíces otorga licencias y regula de forma independiente a los administradores de comunidades.
- El contratista de jardinería. Responsable de los aspersores de riego, el levantamiento de raíces en los senderos, el exceso de vegetación que obstruye la visibilidad y el hormigón húmedo que queda tras la rotura de un aspersor.
- El proveedor de servicios para piscinas. Responsable de la química del suelo, las tapas de los desagües, la limpieza de la terraza y, a menudo, de informar sobre los defectos de la terraza y los bordes.
- El proveedor de sistemas de control de acceso y puertas. Responsable de los sistemas de apertura de puertas para vehículos y peatones, bucles de seguridad, sensores fotoeléctricos y el mecanismo de cierre para peatones.
- El contratista de iluminación o electricidad. Responsable de los accesorios de los caminos, los temporizadores de las fotocélulas y las interrupciones que nadie registró.
Por qué los propietarios individuales no son los acusados
La ley de Nevada simplifica un aspecto de esto. Según el NRS 116.3111, el propietario de una unidad no es personalmente responsable, simplemente por ser propietario, por lesiones o daños derivados del estado o uso de las áreas comunes. Por lo tanto, una demanda de este tipo se dirige contra la asociación en sí, no contra sus vecinos. Así que no está demandando a todos los propietarios de la calle, sino a la asociación corporativa y a las empresas que contrató.
Si la comunidad aún está bajo el control del promotor, la situación cambia nuevamente. El NRS 116.3111 también aborda la responsabilidad del promotor ante la asociación y los propietarios por las pérdidas no aseguradas que surjan durante el período de control del promotor. Esta disposición suspende el plazo de prescripción para las reclamaciones de la asociación contra el promotor hasta que finalice dicho período de control. En una urbanización Summerlin de reciente construcción, que aún se encuentra en proceso de renovación, este historial es relevante.
Lo que la CC y la R deciden sobre quién paga
La declaración registrada y los contratos con los proveedores son lo que realmente resuelve la cuestión económica. Tres cláusulas hacen la mayor parte del trabajo.
Distribución del mantenimiento. La declaración divide la responsabilidad entre la asociación principal, la subasociación y los propietarios individuales. Un panel de acera a cinco pies de la puerta principal puede ser un elemento común limitado cuyo mantenimiento corre a cargo del propietario. Mientras tanto, el panel idéntico al otro lado de la calle es responsabilidad de la asociación principal. Este es el error más común que se comete al principio de estos casos.
Cláusulas de indemnización y asegurado adicional. Los contratos de paisajismo, piscinas y portones en el sur de Nevada suelen exigir que el proveedor defienda e indemnice a la asociación. También exigen que el proveedor incluya a la asociación como asegurado adicional en una póliza de responsabilidad civil general. Por lo tanto, tras una lesión grave, la primera medida de la asociación suele ser presentar la reclamación a la aseguradora del proveedor. En la práctica, quien realmente paga la indemnización de una persona lesionada puede ser una aseguradora desconocida. Esta aseguradora está detrás de un contratista cuyo nombre nunca aparece en ningún letrero de la comunidad.
Seguro obligatorio para la asociación. Según la ley NRS 116.3113, una asociación debe mantener un seguro de responsabilidad civil general que cubra lesiones corporales y daños a la propiedad derivados del uso de las áreas comunes. La junta directiva establece el monto, pero este no puede ser inferior al límite estipulado en la declaración. La asociación también debe contar con cobertura contra daños a la propiedad, delitos y responsabilidad civil de directores y funcionarios. Confirmar la cobertura existente y verificar si la póliza del proveedor tiene prioridad sobre la anterior es fundamental para el éxito de la negociación.
Dónde encajan las disputas de gobernanza
Las disputas de gobernanza con una asociación son muy diferentes a las reclamaciones por lesiones. Por lo tanto, es útil comprender dónde están los límites. Nuestra guía sobre cuándo un propietario puede demandar a su asociación de propietarios abarca el panorama general. El análisis de las demandas por cumplimiento selectivo contra una asociación de propietarios explica el aspecto coercitivo que a veces se desarrolla paralelamente a un caso de daños a la propiedad.
Uso de las solicitudes de registros NRS 116 antes de presentar una solicitud
Esta es la ventaja que la mayoría de la gente nunca aprovecha. Nevada otorga a los propietarios de unidades el derecho legal a acceder a los registros de la asociación. Ese derecho puede proporcionar, antes de un litigio, los mismos documentos por los que normalmente se lucharía durante la fase de presentación de pruebas.
Según el NRS 116.31175, previa solicitud por escrito, la junta directiva debe poner a disposición los libros, registros y documentos de la asociación para su revisión. Dicha revisión se realiza en su oficina administrativa o en otro lugar designado dentro de un radio de 60 millas, durante el horario laboral habitual. Los materiales que se consultan expresamente incluyen los estados financieros, los presupuestos requeridos por el NRS 116.31151 y los estudios de reservas requeridos por el NRS 116.31152. También incluyen todos los contratos y registros judiciales en los que la asociación sea parte. La palabra clave son contratos. Esto incluye el contrato de jardinería, el contrato de mantenimiento de la piscina y el contrato de mantenimiento de la puerta, con sus cláusulas de indemnización y seguro.
La ley también establece un plazo. La junta ejecutiva debe proporcionar copias de los registros financieros, presupuestos y estudios de reservas dentro de los 21 días. Las copias electrónicas son gratuitas. Las copias en papel tienen un costo real de copiado, sujeto a un límite de 25 centavos por página para las primeras 10 páginas y 10 centavos por página a partir de la cuarta. El incumplimiento en la entrega de dichas copias dentro de los 21 días conlleva una multa de $25 por cada día de retraso. Los cargos por la revisión de registros no pueden exceder los $10 por hora. La asociación generalmente debe conservar los registros durante al menos 10 años. Si la asociación se niega al acceso, NRS 116.31175 permite al Defensor del Pueblo revisar los registros o solicitar una citación judicial. La División de Bienes Raíces de Nevada administra al Defensor del Pueblo para Propietarios en Comunidades de Interés Común y Asociaciones de Propietarios de Viviendas . Dicha oficina gestiona las quejas, la resolución alternativa de disputas y la educación para estas comunidades.
Qué deben contener las actas de la junta
Las actas de la junta se rigen por normas independientes. Según el NRS 116.31083, las actas deben registrar la fecha, la hora y el lugar de la reunión, el contenido de todos los asuntos propuestos, discutidos o decididos, y el voto de cada miembro. En un plazo máximo de 30 días después de cada reunión, la grabación de audio, las actas y un resumen deben ponerse a disposición de los propietarios de las unidades. En las actas se encuentra la información clave para cada caso. Un ejemplo es la discusión sobre el pestillo roto de la puerta peatonal cuatro meses antes de que se cerrara sobre la mano de un niño. Otro ejemplo es la solicitud de una oferta diferida para la renovación de la superficie de la piscina.
Hay un límite importante. Estos derechos pertenecen a los propietarios de las unidades. Un huésped, un visitante de un inquilino o un repartidor lesionado en una urbanización de Summerlin no tiene derecho directo a acceder a los registros legales. Por lo general, dicha persona debe gestionar el trámite a través del propietario que la alojó. De lo contrario, deberá esperar a que se complete el proceso de investigación formal, a que se emitan citaciones conforme a las Reglas de Procedimiento Civil de Nevada y a la declaración del representante corporativo designado por la asociación.
Qué pedir en la primera solicitud
- Todos los contratos vigentes para paisajismo, mantenimiento de piscinas, limpieza, control de accesos y portones, e iluminación durante los dos años anteriores al incidente.
- Certificados de seguro y cláusulas de cobertura adicional para dichos proveedores.
- Actas, resúmenes y grabaciones de audio de la junta ejecutiva correspondientes a los 24 meses anteriores al incidente, incluidos todos los registros que reflejen asuntos tratados en sesión ejecutiva.
- Estudios de reserva y los componentes que abarcan pasarelas, terrazas de piscinas, puertas y alumbrado del recinto.
- La declaración registrada con todas las modificaciones, además de las normas y reglamentos que rigen el uso de las instalaciones recreativas.
- El contrato de gestión y el alcance de los servicios que este asigna.
Envíelo por escrito, conserve el comprobante de entrega y anote en su calendario las fechas límite de respuesta establecidas por ley. Una negativa, o un acta con un lapso sospechoso, pasará a formar parte de la historia más adelante.
Cómo demostrar la viabilidad de una piscina comunitaria en el condado de Clark.
Las piscinas comunitarias en Summerlin no son piscinas privadas a ojos de los reguladores. Las piscinas que dan servicio a una asociación son instalaciones acuáticas públicas o semipúblicas en el condado de Clark, autorizadas e inspeccionadas por el Distrito de Salud del Sur de Nevada. Por lo tanto, los informes de inspección y el historial de cumplimiento de las normas pueden obtenerse del distrito. Estos informes suelen documentar con precisión la condición en cuestión. Por ejemplo, registran tapas de desagüe faltantes o dañadas, superficies de terraza inseguras, equipos de salvamento rotos o faltantes, fallas en las puertas y cerramientos, y problemas químicos lo suficientemente graves como para clausurar la piscina.
La ley federal añade una capa de protección para las piscinas públicas. Esto se logra mediante los requisitos de las tapas de desagüe antiatrapamiento, promulgados tras la Ley de Seguridad de Piscinas y Spas Virginia Graeme Baker. En casos de atrapamiento por succión o enredo de cabello, la identidad, la antigüedad y la certificación de la tapa de desagüe constituyen la mayor parte de la prueba. Lo mismo ocurre con los registros de mantenimiento que muestran la fecha de su último reemplazo.
En casos de caídas desde terrazas, la evidencia útil es física y urgente. Las pruebas de resistencia al deslizamiento de la superficie mojada de la terraza, la documentación de la separación de los bordes y las juntas de dilatación, y las fotografías del agua estancada y la pendiente de drenaje pierden valor una vez que la asociación realiza las reparaciones. Lo mismo ocurre con el registro de mantenimiento de la piscina que muestra el último lavado a presión o renovación de la terraza. Una carta de preservación enviada con anticipación tiene más valor que cualquier argumento presentado un año después. Dicha carta exige que la superficie, los herrajes y cualquier video permanezcan en su lugar. Los tribunales de Nevada reconocen las consecuencias de inferencia adversa cuando una parte pierde o destruye evidencia que tenía motivos para preservar. Una solicitud documentada de preservación es lo que convierte ese principio en una ventaja.
Defectos en puertas, iluminación y terrazas, y cómo se comprueban.
Las urbanizaciones cerradas de Summerlin generan un patrón de lesiones específico. Las barreras para vehículos y las puertas correderas funcionan con operadores equipados con bucles de seguridad, sensores fotoeléctricos y limitadores de fuerza. Estos requieren pruebas periódicas. Las puertas peatonales suelen fallar en el pestillo, el mecanismo de cierre y la bisagra. En todos estos casos, los mismos tres documentos son los que determinan la solución.
- El registro de servicio. Fechas de la última inspección, el último ajuste y el último reemplazo de piezas, además de cualquier llamada recurrente por la misma falla.
- El historial de órdenes de trabajo. Las quejas de los residentes se canalizaron a través de la empresa administradora, lo que permite ver cuánto tiempo existió el problema y quién tenía conocimiento del mismo.
- Las especificaciones del fabricante. Dispositivos de seguridad requeridos, fuerza de cierre e intervalos de ajuste, medidos en comparación con la instalación y los ajustes reales el día del incidente.
Las cajas de iluminación activan los registros de cortes de luz y la configuración de la fotocélula y el temporizador. También activan la iluminación medida en el lugar del accidente, comparándola con el diseño previsto en los planos del sitio de la comunidad. Recorra el lugar a la misma hora y en la misma estación del año en que ocurrió el incidente. Luego, fotografíelo con un objeto de referencia en el encuadre.
La notificación es fundamental. En Nevada, la responsabilidad civil por daños en propiedades requiere probar que la asociación o su proveedor crearon la condición peligrosa o tenían conocimiento de ella. También se considera válida la prueba de que debieron haberla conocido mediante una inspección razonable. Los informes de incidentes previos y las órdenes de trabajo repetidas por el mismo defecto son la forma de establecer la notificación implícita. Según la ley de Nevada, un peligro evidente no invalida automáticamente una reclamación. El propietario de la propiedad aún tiene el deber de actuar con la debida diligencia. Por lo tanto, no dé por sentado que un charco visible o un borde evidente en el concreto ponen fin al caso.
Plazos, responsabilidad y daños según la ley de Nevada
El plazo para presentar una demanda por lesiones personales en Nevada es de dos años, según NRS 11.190(4)(e). El lugar podría ser un parque público propiedad de la ciudad de Las Vegas o del condado de Clark, en lugar de un elemento común de una asociación. En ese caso, entran en juego las disposiciones sobre reclamaciones gubernamentales de NRS 41.036 y el límite de daños de NRS 41.035. Estos procedimientos requieren atención mucho antes de que se cumplan los dos años. Las reclamaciones contractuales, como una disputa de indemnización entre una asociación y un proveedor, tienen sus propios plazos. Sin embargo, esto no justifica que se descuide el plazo establecido.
Hay una trampa procesal que conviene conocer. El NRS 38.310 exige que ciertas acciones civiles relacionadas con propiedades residenciales se sometan a mediación o a un programa alternativo de resolución de disputas antes de su presentación. Específicamente, se trata de demandas relacionadas con la interpretación, aplicación o cumplimiento de convenios, condiciones y restricciones, o de estatutos y reglamentos de la asociación, así como demandas sobre procedimientos de evaluación. Un tribunal debe desestimar una acción presentada en violación de este requisito. Una demanda directa por lesiones corporales causadas por una condición peligrosa es una demanda por negligencia. No se trata de una demanda sobre la interpretación de los documentos que rigen la propiedad. Sin embargo, los tribunales de Nevada han interpretado el NRS 38.310 para abarcar demandas que requieren la interpretación de dichos documentos. Por lo tanto, una demanda que combine teorías de cumplimiento puede dar lugar a una moción de desestimación por ese motivo. Presente alegaciones con detenimiento.
Culpa comparativa y pérdidas recuperables
Nevada aplica el principio de negligencia comparativa modificada según NRS 41.141. Si usted tiene parte de la culpa, su indemnización se reduce en proporción a su porcentaje de responsabilidad. Si su porcentaje excede la culpa combinada de los demandados, no recibirá ninguna indemnización. Es probable que la defensa argumente que usted estaba corriendo sobre una plataforma mojada, que usó las instalaciones fuera del horario permitido o que ignoró un letrero. También podría argumentar que usted no era residente y que no tenía derecho a estar allí. Estos argumentos se centran en modificar los porcentajes de responsabilidad entre los demandados, no en poner fin al caso.
Las pérdidas recuperables generalmente incluyen la atención médica pasada y futura, la pérdida de salario y de capacidad de ganancia, así como el dolor y el sufrimiento. No publicamos valores estimados, ni nadie más debería hacerlo. Esto se debe a que la cifra en cada caso depende de la lesión, el tratamiento, la distribución de la responsabilidad y las pruebas. La facturación médica en un caso con múltiples demandados en un área común tiende a complicarse rápidamente. Nuestra guía para gestionar los gastos de atención médica después de una lesión en Summerlin explica cómo administrar esas facturas, gravámenes e intereses del plan de salud mientras una reclamación está pendiente.
Cómo hablar con un abogado especializado en lesiones personales en Nevada sobre reclamaciones por lesiones en la asociación de propietarios de Summerlin
Si sufrió una lesión en un parque de Summerlin, en un sendero, en una piscina comunitaria o en una entrada con acceso restringido, The Bourassa Law Group ofrece una consulta gratuita. Revisaremos lo sucedido e identificaremos qué asociación y qué proveedores controlaban la zona. También gestionaremos las solicitudes de acceso a la información y las peticiones de conservación antes de que los registros, las actas y los vídeos se pierdan. La consulta es gratuita y sin compromiso.
Este artículo contiene información general sobre la ley de Nevada y no constituye asesoramiento legal. Su lectura no crea una relación abogado-cliente. Cada caso depende de sus propias circunstancias, por lo que le recomendamos consultar con un abogado con licencia en Nevada sobre su situación particular.
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