Las reclamaciones por fallos en barandillas y escaleras en apartamentos de Las Vegas casi siempre comienzan como simples resbalones. El informe indica que el inquilino perdió el equilibrio. El perito de seguros lo repite. Sin embargo, esta descripción omite el factor decisivo. Es posible que la escalera misma no cumpliera con el código de construcción el día de su construcción. También podría haber incumplido el código el día de su última reparación. O podría haber incumplido el código diariamente durante los últimos cuatro años, mientras la empresa administradora posponía el mantenimiento.
Consideremos una barandilla que se mueve al agarrarla. O un peldaño inferior que es tres cuartos de pulgada más alto que el superior. O una barandilla a la que le falta un balaustre intermedio, de modo que un espacio de cuatro pulgadas se convierte en uno de nueve. Todas estas son condiciones medibles que se cuantifican. Los datos numéricos son lo que distingue un caso de daños en la propiedad que se resuelve de uno que la aseguradora rechaza. Este artículo explica cómo tomar esas medidas antes de que la propiedad repare la escalera. También explica por qué una fotografía tomada con un teléfono móvil rara vez respalda la reclamación. Luego, analiza cómo el clima de Las Vegas convierte una escalera exterior en un argumento de mantenimiento. Finalmente, aborda lo que dice la ley de Nevada sobre quién es responsable.
Un riel suelto es una condición que debe cumplirse según el código, no solo un accidente.
La ley de Nevada sobre arrendadores es inusualmente directa en este punto. El NRS 118A.290 enumera los requisitos que debe tener una vivienda para ser habitable. El párrafo (h) del inciso 1 exige que los pisos, paredes, techos, escaleras y barandillas se mantengan en buen estado. Esta obligación legal de mantenimiento se encuentra dentro del capítulo sobre arrendadores y arrendatarios residenciales. Además, menciona específicamente las escaleras y barandillas, en lugar de incluirlas en una cláusula general sobre el estado de la vivienda. Supongamos que una barandilla ha estado suelta en su soporte durante meses en un edificio que controla el arrendador. El argumento no es que un propietario razonable podría haber hecho más, sino que el arrendador no cumplió con una obligación legal específica de mantenimiento.
La capa del código de construcción
La capa de códigos se sitúa sobre eso. El condado de Clark y la ciudad de Las Vegas adoptan y modifican localmente códigos de construcción basados en la familia del Código Internacional de la Construcción (IBC). El Consejo Internacional de Códigos publica dicha familia. Los edificios residenciales multifamiliares del valle siguen esas disposiciones en diseño e inspección. El texto del código modelo sobre medios de evacuación es donde se encuentran las cifras reales. El Consejo Internacional de Códigos lo explica en su resumen del Código Internacional de la Construcción.
Por ejemplo, la altura de la superficie de agarre del pasamanos por encima de los bordes de los escalones se encuentra dentro de una franja estrecha, generalmente de 34 a 38 pulgadas. La diferencia entre la contrahuella más alta y la más baja dentro de un mismo tramo no puede exceder una pequeña fracción de pulgada. Las barandillas a lo largo de un lado abierto tienen una altura mínima. Las aberturas en ellas también tienen un límite de tamaño, de modo que una esfera de un diámetro determinado no puede pasar a través de ellas. La edición adoptada y cualquier enmienda del sur de Nevada rigen en cada caso particular. Esa es una cuestión que corresponde a la jurisdicción que autorizó la construcción, no algo que se pueda dar por sentado.
Replantear una caída por escaleras de esta manera cambia quién está involucrado en el caso. Un resbalón se trata de una persona y un momento. Una escalera que no cumple con los requisitos dimensionales involucra a varias partes. Estas incluyen al propietario registrado y a la empresa administradora de la propiedad que gestionaba el edificio a diario. También incluyen al proveedor de mantenimiento o al técnico que trabajó por última vez en esa barandilla. A veces, también incluyen al contratista que construyó o remodeló la escalera. Nuestro resumen de reclamaciones por responsabilidad de las instalaciones en Nevada explica cómo diferenciar estos roles. Esto es importante porque la entidad que figura en el contrato de arrendamiento con frecuencia no es la propietaria del terreno ni la que ajustó el soporte.
Cómo se toman las medidas de las escaleras antes de que la propiedad repare la escalera.
He aquí el problema práctico. Al día siguiente de una caída grave, un operario de mantenimiento llega con un taladro y una bolsa de tornillos. De repente, la barandilla que antes se movía ahora está firme. El peldaño que era demasiado alto recibe un parche de mortero. Alguien reemplaza el balaustre que falta. Nada de esto es ilegal. Los propietarios pueden reparar los peligros, y los tribunales de Nevada no van a castigar a un arrendador por arreglar una escalera. Lo que sí significa es que ya no se puede medir el estado de la escalera en el momento de la caída. El caso entonces procede basándose en la memoria de los hechos contra una escalera que ahora cumple con la normativa.
En ese momento, la rapidez es más importante que el acabado. Un registro breve tomado en los primeros días vale más que una costosa inspección realizada al séptimo mes. Hay varios aspectos que conviene registrar mientras la escalera aún está dañada.
Comience midiendo la altura de cada peldaño, de borde a borde, en lugar de hacerlo a ojo. A continuación, registre la profundidad del peldaño. Luego, mida la altura de la superficie de agarre del pasamanos por encima de la línea del borde. Tome esta lectura en la parte superior, media e inferior del tramo. Anote también el diámetro exterior o la sección transversal del pasamanos y la distancia entre este y la pared. Registre la separación entre balaustres en la abertura más ancha y la deflexión del pasamanos al aplicar fuerza lateral. Finalmente, documente el estado de cada soporte de montaje, incluyendo si el sujetador se encuentra en la estructura o en el estuco.
Las fotografías respaldan las cifras.
Las fotografías respaldan esas cifras, pero no las reemplazan. Tomemos una fotografía de un pasamanos con una cinta métrica apoyada sobre él, tomada perpendicularmente al pasamanos y con la cinta legible. Eso es evidencia. Una fotografía del mismo pasamanos tomada desde un metro veinte de distancia y en ángulo es simplemente una imagen de una escalera. Un video que muestra el movimiento del pasamanos bajo la presión de la mano contiene información que ninguna imagen fija puede transmitir. Esto es especialmente cierto cuando el movimiento es visible contra una referencia fija, como la pared que hay detrás.
Por qué las fotografías por sí solas rara vez respaldan la afirmación
Las cámaras distorsionan la imagen. Una escalera fotografiada desde el rellano superior comprime los escalones, de modo que una diferencia de media pulgada entre ellos desaparece por completo. Mientras tanto, un objetivo gran angular en un teléfono dobla la línea de la barandilla. Un perito de la defensa puede argumentar entonces que la pendiente aparente es un efecto de la lente. Los peritos lo saben. Un expediente que consta de ocho fotografías tomadas con un teléfono y una declaración narrativa suele generar una respuesta estándar. El perito afirma que las imágenes no muestran el problema, y esa respuesta suele ser correcta en sí misma.
El segundo problema con las fotografías es que no incluyen una fecha que la otra parte deba aceptar ni prueba de persistencia. Una fotografía tomada el día del derrumbe muestra que la condición existía ese día. No muestra que la condición existiera durante seis meses, que es el hecho que establece la notificación. La duración se demuestra, en cambio, mediante patrones de corrosión, pintura que se agrietó nuevamente después de cubrir un hueco, desgaste del pulimento en un muñón de balaustre y recibos de reparación. Este es el mismo problema probatorio que dificulta demostrar que el propietario de una propiedad en Las Vegas tenía conocimiento del peligro . También es el punto clave en el que se basan la mayoría de los casos de responsabilidad civil por daños en las instalaciones.
Las cartas de conservación se envían con anticipación por la misma razón. Los complejos de apartamentos en el valle utilizan sistemas de cámaras en pasillos y áreas de estacionamiento. Estos sistemas sobrescriben los datos con frecuencia, generalmente en un plazo de dos a cuatro semanas. El historial de órdenes de trabajo, las facturas de proveedores, las listas de verificación de rotación de unidades y las quejas previas de inquilinos sobre la misma escalera se almacenan en una plataforma de administración de propiedades. El propietario corporativo puede proporcionar esos registros, pero con frecuencia no lo hará voluntariamente. Una solicitud por escrito para conservar esos registros, enviada antes de que finalice el plazo de retención, es lo que marca la diferencia posteriormente. Es entonces cuando surge la pregunta de si alguien alguna vez reportó ese problema con la barandilla.
Lo que el sol de Las Vegas le hace a una escalera exterior
La mayoría de las escaleras de los apartamentos en el sur de Nevada son exteriores y están al aire libre. Es una práctica común en la zona. Además, supone un inconveniente en cuanto al mantenimiento, algo que los propietarios en climas más fríos no tienen que asumir de la misma manera. En Las Vegas, hay más de trescientos días de sol al año. En verano, la temperatura de la superficie metálica sin sombra supera con creces la temperatura ambiente. La radiación ultravioleta a esta latitud y altitud también es intensa y constante.
El efecto que esto tiene en una escalera es específico y predecible. El recubrimiento en polvo de los rieles de acero se descascara y luego falla. Esto deja al descubierto el metal, que se corroe primero en los puntos de fijación, ya que es donde el recubrimiento es más delgado y donde se acumula el agua. Los bordes de los peldaños de polímero y material compuesto se vuelven quebradizos, pierden su superficie rugosa y se agrietan separándose del borde del peldaño. El sellador en la junta entre una viga de acero y una pared de estuco se seca, se contrae y se despega. Esto permite que el agua penetre en el alojamiento del soporte y oxida el anclaje desde el interior, donde nadie puede verlo.
Los peldaños de hormigón se desmoronan en el borde. Los revestimientos elastoméricos de las plataformas se ampollan y se separan. Los profesionales del mantenimiento de propiedades en este mercado conocen bien todos estos fallos. Además, cada uno de ellos es totalmente previsible para el propietario de un edificio en este valle.
La previsibilidad es el argumento del mantenimiento
Esa previsibilidad es el argumento a favor del mantenimiento. Un caso de barandilla que falló debido a un defecto de fabricación oculto es un ejemplo. Un caso distinto, y generalmente más sólido, es el de una barandilla que falló porque dieciséis veranos en Las Vegas deterioraron sus anclajes sin que nadie la inspeccionara. El deterioro fue gradual y visible en sus primeras etapas, por lo que un propietario razonable que llevara a cabo un programa de inspección periódica lo habría detectado. Los propietarios que pueden presentar un registro de inspección de la escalera defienden estos casos. Quienes no pueden presentarlo, por lo general, no pueden explicar la falta de información.
Las fallas en fijaciones y estructuras siguen el mismo patrón.
Las reclamaciones relacionadas con escaleras se asemejan a otros casos de propiedades en Nevada donde algo que debería haber soportado el peso de una persona no lo hizo. El análisis de las reclamaciones por colapso de asientos de máquinas tragamonedas y sillas de casino en Las Vegas sigue la misma secuencia. Primero, se identifica el componente que falló. Luego, se determina si falló por un defecto o por falta de mantenimiento. Después, se buscan los registros de servicio y se identifica a todas las entidades que lo manipularon. Las reclamaciones relacionadas con la seguridad y la infraestructura de los apartamentos funcionan de la misma manera. Nuestro artículo sobre fallas en la iluminación y las puertas de los apartamentos en Spring Valley ilustra este punto. Un complejo que descuida un sistema del edificio generalmente tiene registros que demuestran que descuidó varios.
El problema de la complejidad de la demanda radica en la forma en que estos casos se vuelven complicados. Una sociedad de responsabilidad limitada de otro estado puede ser propietaria de un complejo de apartamentos en Las Vegas. Una empresa nacional de administración de propiedades puede gestionarlo mediante contrato, mientras que un grupo rotativo de proveedores locales se encarga de su mantenimiento. Cada uno responsabiliza a los demás. El contrato de administración suele asignar la responsabilidad de las reparaciones por escrito, y los contratos con los proveedores suelen incluir cláusulas de indemnización. Sin embargo, ninguno de estos documentos es público. Obtenerlos es una tarea de investigación. Esta es una de las razones por las que estas reclamaciones no se prestan a ser gestionadas directamente por un perito.
Plazos y reglas de responsabilidad en Nevada que rigen un caso de escalera
El plazo para presentar una demanda por lesiones personales en Nevada es de dos años, según lo estipulado en NRS 11.190(4)(e). Este plazo corre en contra de la persona lesionada, independientemente de cuántas entidades resulten involucradas. Añadir un demandado fuera de plazo no siempre es posible una vez transcurrido dicho plazo.
Se aplica un límite distinto cuando la teoría se remonta al diseño o la construcción, en lugar del mantenimiento. El NRS 11.202 prohíbe las demandas por daños derivados de deficiencias en el diseño, la planificación, la supervisión o la construcción de mejoras en bienes inmuebles. Esta prohibición se aplica más de diez años después de la finalización sustancial de la mejora. Esto incluye las demandas por lesiones a una persona causadas por dicha deficiencia. Se aplica tanto a propietarios y ocupantes como a diseñadores y contratistas. Muchos complejos de apartamentos en el valle datan de las décadas de 1970 a 1990. Por lo tanto, la teoría del defecto de construcción puede haber prescrito, mientras que la teoría del mantenimiento contra el propietario y administrador actuales sigue plenamente vigente. Determinar qué teoría sobrevive forma parte de la evaluación inicial del caso, no es algo que se considere posteriormente.
Culpa comparativa y pérdidas recuperables
Nevada aplica la negligencia comparativa modificada según NRS 41.141. El porcentaje de culpa de la persona lesionada reduce la indemnización. Si dicho porcentaje es mayor que la negligencia combinada de los demandados, no hay indemnización alguna. En los casos de fallas en barandillas y escaleras, la defensa argumentará que el inquilino llevaba la compra en ambas manos o sandalias. También argumentará que el inquilino bajaba a oscuras, había bebido, tenía prisa o no usó la barandilla. Estos argumentos modifican los porcentajes, pero no suelen poner fin al caso. La presencia de una condición defectuosa que violó el deber de mantenimiento es lo que mantiene el porcentaje en el otro extremo.
Las pérdidas indemnizables en estos casos generalmente incluyen el tratamiento médico pasado y futuro, la pérdida de salario y de capacidad de ganancia, así como el dolor y el sufrimiento. Las caídas por las escaleras producen un patrón de lesiones característico. Este incluye fracturas de muñeca y antebrazo por el reflejo de agarre, así como fracturas de tobillo y meseta tibial. También incluye lesiones de hombro por agarrarse a una barandilla que cedió y lesiones en la cabeza por golpearse contra un peldaño o el borde de un rellano. No publicamos valores previstos para los casos, ya que el número depende de la lesión, el tratamiento, la distribución de la responsabilidad y las pruebas disponibles.
Cómo hablar con un abogado especializado en lesiones personales en Nevada sobre reclamaciones por fallas en barandillas y escaleras.
Quizás una barandilla, un pasamanos, un peldaño o una escalera falló y le causó lesiones en un complejo de apartamentos en cualquier lugar del condado de Clark. Si es así, The Bourassa Law Group ofrece una consulta gratuita para revisar lo sucedido. Identificamos quién era el propietario, el administrador y el responsable del mantenimiento de la escalera. Luego, presentamos las demandas de conservación antes de que el video y el historial de órdenes de trabajo se pierdan. Contactarnos a través de nuestra página de contacto en Las Vegas solo toma unos minutos. Hablar sobre el tema no tiene costo ni compromiso. Si la propiedad aún no ha reparado la escalera, vale la pena hablar con nosotros cuanto antes.
Este artículo contiene información general sobre la ley de Nevada y no constituye asesoramiento legal. Su lectura no crea una relación abogado-cliente. Cada caso depende de sus propias circunstancias, por lo que le recomendamos consultar con un abogado con licencia en Nevada sobre su situación particular.
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